東京で賃貸を管理する仕事

東京賃貸管理株式会社を知って頂くためのブログです!

2015年12月

合鍵の値段はピンからキリです


今日は管理物件の合鍵をまとめて作製しました。

当社では、自社で鍵の交換を行っていますが、新しい鍵に交換するだけでなく、シリンダーローテーションでの対応もしています。

鍵交換の費用が家主様負担の場合はシリンダーローテーションで対応して、お客様負担の場合は新しい鍵に交換します。(家主様のご負担はリフォームと一緒なら無料、単独でも低価格でローテーションを行います)


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管理業務を適切に行うために自社管理物件の鍵はすべてマスターキー、合鍵を保管しております。

万が一、入居者さんが鍵を無くしてしまった場合などにすぐに対応できるようにするためです。


でも、合鍵でいつも思うのはお店によって金額が全然違うことです。

一般的なMIWAのU9だと合鍵代は400円~1000円と幅広くなっております。


今日は5本作製しましたので、

400円であれば、5本で2,000円

1000円であれば、5本で5,000円

ですから、大きな違いです。


当社は小田急線の北沢駅前にありますが、北沢駅前は合鍵屋さんがないため、いつも下北沢駅か笹塚駅の合鍵屋さんを利用します。

今日は京王線を利用する用事があったため、笹塚駅の合鍵屋さんにいきました。

つい先日も笹塚駅のミスターミニット(クイーンズ伊勢丹笹塚B1)で合鍵を作りましたが、ミスターミニットは合鍵を作製するのに920円(税別)でした。

そのため、今日は靴修理のリアット!京王笹塚店で作製をお願いしました。

料金は570円(税別)でした。


今日は5本作製しましたので、その料金の差は結構大きいです。

ミスターミニットは初回は利益を得れるかもしれませんが、次回は利用して貰えなくなりますので、料金設定はどうかな?と思います。

逆にリアットは良心的な金額のため、今後も繰り返し利用したいと思いましたので、1本当たりの利益は少なくても結果としては大きな収益を得られます。

目先の利益、将来の利益、どちらが大切か・・・

なお、U9などギザギザを加工して合鍵を作るものは、どこでも合鍵を作れますが、ディンプルキーなどポツポツの穴が開いている鍵は街の合鍵屋さんでは作れません。

そういう時は、鍵のメーカーと型番を伝えたり、写メを撮影して送ったりして、工場で作製してもらいます。

不便ですが、その分、防犯に優れているのです。











 

毎月、15日と月末は入出金で忙しい日です


賃貸管理業務について、ブログに書くのは難しいのですが・・・

本日、15日は送金日です。

前月の末日で締めて回収した賃料等をオーナー様へ送金する日です。


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もちろん、月末から15日までの間は集計をしているだけではなく、未納(滞納)分の督促、集金などをしているのです。

そして、決まった期日にオーナー様へお振込みをさせて頂いております。

また、12月は1年の締めでもありますので、各物件ごとの年間収益の計算や改善点の洗い出しを行っています。

来年度も適正な賃貸運営を行い、より一層の収益向上を目指します。

1年を通してみると反省点や改善点、来年の目標がはっきりしますので、オーナー様ご自身も1年を振り返り、思ったような賃貸経営ができたか、収益が得られたか見直すことをお勧めします。

賃貸経営は、今後ますます「所有」と「運営」がわかれていきます。

賃貸運営をするには高度なスキームが必要となり、適切に賃貸運営できる会社を選ぶことが賃貸物件を所有されるオーナー様にとって一番大事なことになります。

「所有」は投資です。1年間でどれだけ利益があったのか意識しましょう。

「運営」はサービス業です。サービスを提供して満足して頂いた結果としてどれだけ利益が上げられたのかを意識する必要があります。





 

外国人向けのサイトを製作中です


東京オリンピックまで1686日です。

今後、ますます来日外国人が増え、インバウンドを意識した賃貸経営が求められます。

日本国内は少子高齢化が進行中ですので、インバウンドを取り込んだ賃貸運営ができなければ、空室問題は解決されずに賃貸収益を増やすこともできません。

その為、当社では現在、外国人向けのサイトを作製中です。

当社が管理する賃貸物件をご利用頂く外国人のお客様の利用を想定していて、少しでも快適に過ごせ、トラブルを減らすことを目的としています。

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当社のロゴマークも外国人向けのサイトでは変更する予定です。

そもそも、現在のロゴマークは国内向けに英字がローマ字表記になっているので外国の方にはなんの会社かさっぱりわからない状態です。

会社名の英文を日本語に直訳すると「東京でレンタルをマネジメントする会社」です。

英語にするとわかりやすいのですが、当社は賃貸運営をする会社なんです。

賃貸物件を所有はしません。

所有するということは投資することです。

当社は所有者様より賃貸物件をお預かり(レンタル)して運営(マネジメント)する会社です。

適切な賃貸運営をすることで収益を上げて、所有者様に還元するのが当社の基本的なビジネスモデルです。


 

家具家電付き短期賃貸の準備をしました。


今日は家具・家電・雑貨の付いた短期賃貸用のお部屋をセッティングしてきました。

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今後、賃貸物件は「空室対策」から「空室活用」の時代になります。

今までは「空室対策」に強い会社がオーナー様より支持を集めていましたが、これからは「空室活用」がきちんとできる会社がオーナー様に選ばれると思います。

「空室対策」と言っても、家賃をどんどん下げて、敷金・礼金を無くして、リフォーム費用が高くなり、不動産会社へ支払う広告料も高くなるだけで、オーナー様にはデメリットばかりでした。

しかし、これからの「空室活用」は上手く運用できる管理会社であれば、収益を上げることができます。その結果、オーナー様の収益も増えることになります。


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賃貸経営も時代の流れに合わせて変化して行かなければ生き残れないのです。

有名な言葉を思い出します。

ダーウィンの進化論で高名なチャールズ・ダーウィンが言ったといわれる。

「最も強い者が生き残るのではなく、
 最も賢い者が生き延びるでもない。
  唯一生き残るのは、変化できる者である」

賃貸経営も例外ではありません。

環境の変化に適応して賃貸経営をしていくことで、安定した長期賃貸経営を続けていけるのです。


 

エアコン交換工事を行っていました!


今日は寒い季節には珍しいエアコン交換工事を行っていました。

エアコン工事は7月と8月が繁忙期ですが、それ以外の季節も急に風が出なくなったりした場合に交換工事が必要になります。

エアコン交換工事はまずは、壊れている既存のエアコンの取り外しから行います。

ポンプダウンと言って、エアコン本体、冷媒管の中に入っているフロンガスを回収してから、本体、室外機から冷媒管を取り外します。


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取り外し自体は時間にしては10分程度で簡単です。

まれに、ポンプダウンできないと、ガスを強制的に回収する機材が必要になりますので、その場合は時間も費用も掛かってしまいます。

次は新しいエアコンの取り付けです。

エアコンを購入すると通常、エアコン本体と室外機、それに標準工事費が必要です。

そのため、まれにご自身でエアコン工事をやろうといてエアコンを購入する人がいるのですが、エアコンの金額には冷媒管やドレンホース、キャンパステープなどはついていないので、別に購入する必要があるのです。

一般的には標準工事費の中には基本的な工事用の部材費は入っているはずです。


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 エアコン工事の仕組み自体は難しいものではありません。

エアコン本体と室外機を冷媒管2本とドレンホース、Fケーブルでつなぐだけです。

しかし、きちんと工事するには一定の経験値が必要になりますので、ベテランの業者さんに頼むのがいいでしょう。

不慣れな業者さんでは一見、きちんとエアコンがついているように見えても、細部がいい加減でエアコンがすぐに壊れたりします。

エアコンは結構、シビアな電化製品です。

冷媒管の接続も決められたトルクで締め付ける必要があります。

また、Fケーブルなども基準の長さでストリップして、きちんと差し込まないと長い年月、正常に動作させることが難しくなります。

よく家電量販店の工事屋さんはダメだといいますが、それは経験の少ないアルバイトがぶっつけ本番でエアコン工事をしているため、エアコンが傾いていたり、浮いていたり、しばらくすると冷えなくなったりするのです。


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また、工事業者さんは冷媒管を巻物を使用して、フレア加工という作業をしますが、フレア加工は現場で正確にやるには難しく、ガス漏れの原因になります。

できれば、長さを合わせて冷媒管を切るのではなく、写真のようにループさせて、接続部分(フレア部)は工場で加工した状態で使用すると長い年月、ガス漏れすることなくエアコンを使用することができます。

なお、仕上げは必ず真空ポンプを使用しているか確認してくださいね。

真空ポンプを使用しても、しばらくは冷えた風がでますが、時間が経つと真空ポンプを使わなかったことによる弊害が出てきます。

メーカーも「必ず真空ポンプ」と使うように説明書に書いてあります。


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真空ポンプでエアコン本体と冷媒管の中の空気を抜き、乾かすことで、エアコンは長く正常に動くことができます。

 
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